一、案情概要：

X公司于2017年7月10日向陵水县法院起诉周某、龚某欠付房款945万元，要求解除X公司与周某、龚某于2014年5月26日签订的《商品房买卖合同》，并请求判令周某、龚某协助办理撤销预售备案登记手续及承担违约金595万元。本案审理过程中，周某、龚某向陵水县法院提起反诉，主张X公司出售给周某、龚某的房屋存在主体质量问题，要求与X公司解除《商品房买卖合同》，并主张X公司向周某、龚某返还购房款405万元、赔偿损失14万元及按已付房款金额的万分之五计至实际退还房款之日的违约金。反诉当日，周某、龚某向陵水县法院提交了司法鉴定申请，陵水县法院委托司法鉴定机构对涉案房屋进行了质量鉴定。笔者作为X公司的委托代理人，在司法鉴定机构出具不利于X公司的鉴定报告的情况下，代理X公司逆转被反诉的劣势，最终陵水县法院判决仅支持了周某、龚某向X公司主张的2万元损失，却支持了X公司向周某、龚某主张的120万元违约金。

二、裁判观点：

（一）关于涉案合同何时解除的问题。

法院认为，双方当事人均主张解除涉案合同，因此法院对双方主张解除涉案合同的诉求予以支持，由于周某、龚某主张的解除时间缺乏证据支撑，因而法院认定判决时间系涉案合同的解除时间。

（二）关于周某、龚某应否承担逾期付款违约责任的问题。

法院认为，涉案合同明确约定了双方履行的先后顺序，即周某、龚某先付清房款，X公司才履行交房义务。虽然周某、龚某主张其未按约付款系因涉案房屋存在严重质量问题，其有权行使不安抗辩权，但法院最终采纳了笔者的代理意见，认为周某、龚某应付款期间涉案房屋还未竣工验收，此时以涉案房屋存在严重质量问题拒付款有违事实。因此，法院认定周某、龚某逾期付款的行为已经构成违约，其依约应当向X公司支付截至2016年6月2日（周某、龚某发函X公司就涉案房屋存在质量问题进行交涉之日）的违约金120万元。

（三）关于X公司应否承担房屋质量不合格的违约责任问题。

法院支持了笔者的代理意见，认为周某、龚某逾期付款违约在先，X公司在未收到周某、龚某支付的全部价款前，有权利不履行交房义务，因而X公司不承担逾期交房违约责任。至于周某、龚某能否以涉案房屋质量不合格为由解除合同，由于周某、龚某未向X公司主张过解除合同，故其要求X公司自房屋竣工验收之日支付购房款利息及赔偿未及时退款的违约金的诉求，法院不予支持。

三、律师点评：

本律师在庭审过程中及时向法庭辩明周某、龚某初次向X公司主张质量问题的时间在涉案合同约定的付款期限之后，因而破解了周某、龚某代理律师主张的不安抗辩权。最终法院采纳了笔者的意见，认定周某、龚某无权以涉案房屋存在质量问题为由拒绝付款，支持了X公司的部分违约金主张，为X公司成功挽回损失，且化解了周某、龚某的巨额利息赔偿风险。